Capelle aan den IJssel

De beide avonden -8 juni en 6 juli- waren bedoeld ter informering van gemeenteraadsfracties. In dit artikel -in 2 delen op deze site geplaatst- vind je een bespreking van de meest opvallende zaken. Wil je alle teksten, zowel de dia's als de toelichtingen, dan vind je die via de datum op de gemeenteraadskalender https://capelleaandenijssel.raadsinformatie.nl/ .

'WENSVOORRAAD' - 'BETAALBAARHEID'
Het eerste deel op 8 juni ging over Programma Wonen, de huidige woningvoorraad versus wensvoorraad (be­hoefte) en over Woningbouwplanning. Door R. van Gaal, gemeentelijke projectleider Stadsontwikkeling.
De staatjes met bedragen / percentages van huurwoningen blijken niet vergelijkbaar te zijn: categorieën worden verschillend benoemd en onduidelijk blijft, waar hoe wat wordt meegeteld. Wél eenduidig bleken de cijfers te zijn van het Regio Akkoord “Meer evenwicht” (2018-2019). Dit overzicht vergelijkt 2017 met de gewenste situatie in 2030 voor alle 14 deelnemende gemeenten. Dat “meer evenwicht” blijkt voor sociale huurwoningen te betekenen: AFname Capelle met 5,96%, AFname Regio met 8,2%. Zonder de vraag te beantwoorden, waar dán dat die bijna 6% resp. 8,2% kunnen wonen.
Volgens de Stadsvisie en het Regio Akkoord, moet Havensteder in Capelle in 2030 minimaal 9034 sociale huurwoningen hebben = 90% van de wensvoorraad. Dit komt in het volgende deel van de avond nader aan de orde. Hoe zit 't dan met die 10% gewenste niet-Havensteder corporatiewoningen, vooral wat (2018) de categorie onder € 711,- betreft? Dat blijkt een tekort van 406 woningen op te leveren in 2030 die niet in afspraken met de gemeente begrepen zijn. En dat terwijl 100% in 2030 betekent, dat de voorraad zowel in Capelle als in de regio al afgenomen ís. Zie de bijna 6% respectievelijk 8,2% hierboven.

Op de vraag hoe 'wens' ligt, verwees de wethouder naar de buurtmonitor. Niet bepaald een heldere definitie. Waar echter wel een eenduidig antwoord op kwam, dat was de vraag wat de wethouder verstaat onder 'betaalbaar' zijn van een woning: tot de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie). Die grens blijkt te zijn: tot een te lenen bedrag van € 310.000,- (2019). In de voorbeeldtabellen van het NIBUD (halverwege https://www.nibud.nl/beroepsmatig/nibud-loonstijgingen-zorgen-voor-hoger... ) kun je zien, dat daar een inkomen bij hoort van ca. € 60.000,- bruto per jaar (2019). Bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) vind je een prachtige grafiek van inkomens (2018): https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/inkomensverdeling . Uit deze grafiek kun je herleiden:

• dat veruit de meeste huishoudens een totaal bruto inkomen hebben tussen € 15.000 en € 40.000,- per jaar
• dat in zo'n 50% van alle huishoudens niet boven de ca. € 35.000,- bruto per jaar binnenkomt
• en dat het inkomen van hooguit 17% van alle huishoudens € 60.000,- bruto per jaar te boven gaat.

Jawel, huishoudens. Dus alle inkomens per huishouden bij elkaar opgeteld. Uit de NIBUD-tabellen kun je het maximale hypotheekbedrag afleiden dat bij deze inkomens nog verantwoord is. Voor de helft van alle huishoudens is dat tot hooguit € 160.000,- (2018-19).
De grote vraag nu is dus, of wat de wethouder betaalbaar nóémt, ook werkelijk betaalbaar ís. Voor nog te realiseren woningen, zie je de inkomensverhoudingen uit de CBS-grafiek alvast totaal niet terug in de gemeentelijke plannen. Niet bij koop én niet bij huur: minstens 50% van alle huishoudens moet 't bij deze cijfers doen met minder dan 30% van alle nieuwbouw. Al het overige gaat hun budget te boven. Het lijkt er dus wel héél erg sterk op, dat de gemeentelijke opvattingen van zowel 'wensvoorraad' als 'betaalbaarheid', nogal uit de pas lopen met de feitelijke behoeftes en inkomens.

HAVENSTEDER: BESCHIKBAARHEID SOCIALE HUUR CAPELLE, DOELGROEPONTWIKKELING EN NIEUWBOUW
door assetmanager C. Zwart
Er blijken 5 mogelijkheden te zijn om in Capelle respec­tievelijk via Woonnet Rijnmond, aan een huurwoning te komen. Gemiddeld geeft 'direct kans' het snelst een huurwoning.
De gemiddelde wachttijden zeggen echter niets over de maximale wachttijd. Bijvoorbeeld: na een gemiddelde inschrijfduur van 4 jaar zou je geslaagd zijn in Capelle (regio: 4,7 jaar). En dan te weten dat er mensen zijn die al 9 à 19 jaar wachten, in tenslotte onhoudbare situaties, en nog steeds: níet slagen. De overzichtjes vergelijken enkel de ene methode met de andere op gemiddeldes, maar zeggen niets over Woonnet-rampenplannen waar wel degelijk mensen tegen doodlopen. Laat staan in categorieën en/of aantallen.
Bijna verbaasd vertelde de heer Zwart, dat er geen enkele leegstand meer was van woningen tot de huursubsidiegrens. Integendeel, er zijn zó 2.000 gegadigden voor één zo'n flat, in de hele regio, ongeacht de gemeente. Hij geeft 3 typeringen (doelgroepen) van woningzoekenden. De derde typering betreft een stel dat terug wil naar Capelle om daar te gaan samenwonen. Ze hebben een gezamenlijk bruto jaarinkomen van € 37.000,-, dus recht op een sociale huurwoning. Maar zoals 't wit op zwart op de betreffende dia staat: er is voor deze groep heel weinig aanbod! In heel Capelle komt er maar eens in de 3 weken één bij dit profiel passende woning vrij. Die dus meteen alweer vergeven is ook, met zo'n 2.000 gegadigden die zich onmiddellijk allemaal storten op die ene woning. Oftewel: exact de ervaring van de 'tijdelijke' Hovenbewoners de laatste 2 jaar.

Zoals gezegd: volgens de Stadsvisie moet Havensteder in Capelle in 2030 minimaal 9034 sociale huurwoningen hebben onder de liberalisatiegrens. 75% daarvan is jaarlijks voor de primaire doelgroep (huurtoeslag), 70% van de sociale woningvoorraad moet verhuurd worden onder de aftoppingsgrens. In de prognose 2018 komt Havensteder echter uit op 8074, dat is 564 woningen te weinig.
Elke 5 jaar herziet Havensteder z'n planning. De huidige loopt 2017-2022. De corporatie heeft al aanpassingen doorgevoerd naar aanleiding van het Regio Akkoord:

• minder verkoop (is al teruggelopen, moet echter nóg minder, met name 1-gezins)
• minder liberalisatie (deels ook door de-liberalisatie vooral voor middeninkomens met huur tot € 1.000)
• meer nieuwbouw.

In 2030 echter, resteert volgens deze herziene planning nog steeds een tekort aan 256 woningen met een netto huur tot € 735,15 in Capelle. De heer Zwart zei er tussen haakjes bij dat de Hovensloop de oorzaak hiervan is (hier genoteerd als minus 312). En dat terwijl de feitelijke woningbehoefte passend bij daadwerkelijke inkomens, alle kans van veel hoger ligt dan de begrote 'wensvoorraad'.
Als reden noemde de heer Zwart Havensteder's investeringsbeleid. Dat was: eerst verkopen voordat je de opbrengst kunt uitgeven. Intussen is dat aangepast vanwege de lage rentestand. Daarom is lenen nu geen probleem meer en is er nu ruimte voor nieuwbouw 2026-2030 in de begroting.
Dat komt nogal vreemd over. In 2017-18 was de rentestand algauw al 5 jaar enorm laag. Over de Hoven-2-sloop was toen echter nog níet beslist. Toch zijn die sloopplannen doorgedrukt, met alle gevolgen van dien. Zowel bij Havensteder áls bij de wethouder, staat dus NIET het überhaupt kunnen wonen (naar inkomen) voorop. Want dan hadden ze tijdig ieder hun beleid aangepast gehad op in 2018 wel degelijk al ruimschoots bekend zijnde informatie.